Maggio 6, 2020 Filippo Angeloni

REIT: Investire in Immobili tramite ETF (azionario immobiliare) – Guida definitiva

In questo video io e Giorgio parliamo di Reit

Cosa sono i REIT?

REIT è l’acronimo di Real Estate Investment Trust.

I Reit sono a tutti gli effetti delle società per azioni quotate in borsa che investono in immobili, sia commerciali che residenziali.

Sono simili ai nostri fondi di investimento immobiliari, nel senso che parliamo di aziende che possiedono, e gestiscono beni immobili che generano un reddito.

Reitsmarket - REITs

In realtà possono esserci 3 tipologie di REIT:

  • azionari; società che mettono a reddito complessi residenziali, uffici, alberghi, strutture sanitarie, case di riposo, prigioni, centri commerciali, ipermercati, appartamenti, attività sportive. Nella maggior parte dei casi quando parliamo di Reit si parla di questi. Se sei arrivato a quest’articolo è perché stavi pensando a questi probabilmente.
  • ipotecari; società che prestano denaro a proprietari e operatori immobiliari. Il loro profitto è costituito dalla differenza tra gli interessi generati dal mutuo e il costo di finanziamento di tali mutui. Molto sensibili alla variazione dei tassi di interessi.
  • ibridi; un mix tra i due precendenti.

I Reit sono negoziati in grandi mercati finanziari, quindi gli investitori in questo caso riescono ad avere una partecipazione liquida nel mercato immobiliare.

Si può considerare REIT sia la singola azienda che lavora in questo campo, sia tutto il settore/indice immobiliare. Quindi anche tutto il settore o indice di borsa può essere chiamato REIT.

Investimento nel real estate

Vi sono poi ETF REIT, ossia degli strumenti finanziari dal basso costo che permettono di investire nei REIT e quindi in diverse società che lavorano in questo campo. Successivamente vedremo alcune tipologie.

Rendimenti passati

Come si può notare dall’immagine seguente i reit hanno performato davvero bene nel tempo.

Hanno risentito molto (insieme a quasi tutte le azioni) del coronavirus ad inizio 2020.

Negli ultimi 10 anni questo indice (azionario immobiliare) ha prodotto un rendimento annualizzato del 6.38% contro un 7.17% del Msci World (azionario globale).

Dal 1994 un 5.94% contro un 6.84%, è a tutti gli effetti un signor rendimento.

Vantaggi

Questi sono i vantaggi dell’investimento in REIT rispetto ad un investimento immobiliare diretto.

Ecco i 6 Vantaggi principali (i reit risolvono i limiti dell’immobiliare diretto):

  • Accessibilità. Investire in un immobile fisico non è agevole, e non è una cosa fattibile per tutte le tasche. Non tutti gli investitori possiedono 200-300 mila euro per comprare un immobile. Non tutti se lo possono permettere. Un Reit invece permette di abbassare la soglia di accesso a poche centinaia di euro, rendendo quindi l’investimento accessibile a tutti; Hai solo 1000€? bene, puoi investire in un reit acquisendo una piccola % di una società che possiede diversi immobili.
  • diversificazione. L’investimento in Reit permette di avere una buona diversificazione Geografica e settoriale. Lo stesso invece non lo si può dire per un investimento immobiliare diretto. Investire in Reit permette di avere quindi partecipazioni in immobili esteri in tutta semplicità.
  • liquidità; vuoi uscire dall’investimento? lo puoi fare con un click! Ovviamente si vende al prezzo di mercato ma almeno non devi aspettare mesi e mesi come se dovessi vendere una casa.
  • Delegare i “problemi” immobiliari; Investire in REIT permette di delegare a professionisti tutti i “problemi” che possono verificarsi con l’immobile e con gli inquilini. Se hai già avuto il “piacere” di investire in immobili direttamente sai benissimo che non è una rendita passiva, ogni tanto si rompe la caldaia, ogni tanto la serratura, ogni tanto l’inquilino non paga ecc… ecc…, tutte queste scocciature le puoi delegare a professionisti investendo in Reit, in questo modo per te l’investimento diventa una rendita passiva.
  • migliore gestione della fiscalità; in Italia gli immobili si utilizzano per le patrimoniali. A livello fiscale è senza dubbio meglio investire in Reit.
  • entrata fissa tendenzialmente più stabile; I reit sono conosciuti ed apprezzati dagli investitori per i loro alti e costanti dividendi. Questa “feature” in realtà proviene dal beneficio della diversificazione geo-settoriale. I proventi derivanti dagli affitti sono molto più sicuri rispetto al canone di locazione di un immobile singolo in italia.

L’unica “pecca” dei Reit in confronto all’investimento immobiliare diretto è che i prezzi oscillano molto più rapidamente (a meno di catastrofi naturali) e in maniera molto maggiore.

Dal 1977 i reit americani hanno prodotto rendimenti annui del 13.20%, a fronte di una volatilità del 17%, drawdown nel 2008 del 60%. Un immobile in usa invece ha prodotto un rendimento annuo del 4,3% a fronte di una volatilità del 4.6%

L’investitore che investe nel mattone classico, la casetta in italia… si sente sicuro dato che:

  • vede le 4 mura
  • gestisce personalmente la situazione
  • non vede oscillare il valore del proprio patrimonio da homebanking
  • a meno di catastrofi naturali, l’immobiliare oscilla molto meno rispetto al reit. Se però vi è un terremoto che butta giù l’immobile non assicurato il valore dell’investimento immobiliare diretto va a 0 in un secondo.

P.S. alcuni pensano che i REIT siano incorrelati all’azionario. Non è assolutamente vero basta guardare qualsiasi grafico di lungo periodo (anche il precedente).

Requisiti dei REIT

Una società per essere riconosciuta come un Real Estate Investment Trust, deve avere questi requisiti normativi:

  • Il 75% del capitale totale deve essere investito in immobili, denaro contante o titoli di stato
  • Il 75% del proprio reddito deve provenire da affitti, interessi su mutui ipotecari e da vendite di immobili
  • Il 90% del reddito imponibile deve essere percepito dai soci, sotto forma di dividendi
  • Essere gestita da un consiglio di amministrazione o da un amministratore fiduciario
  • Possedere un minimo di 100 azionisti
  • Il 50% della società non può essere detenuto da un numero inferiore di cinque persone

Miglior titolo singolo del settore immobiliare

Investire in titoli singoli reit permette davvero di “sbizzarrirsi” nel trovare iper-nicchie. Come dicevo ad inizio articolo è possibile anche in vestire in prigioni 😀 .

Premesso che evito da sempre il rischio specifico, quindi evito di investire in una singola società. In questo articolo non posso non menzionare….

Realty income

una società che paga mensilmente (e da tanto… 597 mesi a fila) i dividendi.

società che ha sovraperformato e di tanto i maggiori indici mondiali.

Percentuale da inserire in portafoglio

Dipende chiaramente dall’obiettivo dell’investitore, dal suo profilo di rischio e dal suo orizzonte temporale.

Se un investitore non deve puntare al reddito, ma ha un portafoglio da crescita… non consiglio di inserire in reit più del 5% del portafoglio finanziario

Problemi di valutazione e leva finanziaria

Valutare l’investimento in Reit non è semplice. I multipli (soprattuto il p/e) sono “sballati” per i reit, ti trovi dei multipli da titolo tecnologico.

Invece di vedere il price earning ci sono altri indicatori da tenere sottocchio per valutare i reit, come il fund from operation

FFO - Funds From Operations - Real Estate Cash Flow Metric

e/o adjusted funds from operation

Funds From Operations - Breaking Down Finance

che sono in realtà indicatori più in linea con valutazioni di questi titoli.

Perché i reit hanno dei p/e altissimi? è facile… vi è il deprezzamento. Queste società in bilancio (grazie al deprezzamento immobiliare) possono inserire delle voci di costo a loro piacimento e possono abbassare l’utile (il p/e sale alle stelle).

Se si investe in reit con titoli singoli, è bene stare attenti alla leva finanziaria delle società. I reit sono società che chiaramente lavorano molto a leva… in caso di una recessione pesante molte di queste aziende prenderanno belle “batoste” a meno che non abbiano contratti di locazione sicuri di lungo periodo…

Come investire nei Reit

I risparmiatori possono investire nei REIT acquistando:

  • le loro azioni in borsa (azioni singole)
  • investendo in un fondo comune immobiliare (prodotti a gestione attiva)
  • ETF (prodotti a gestione passiva)

Se mi conosci puoi già immaginare quale via consigli tra queste 🙂 .

Se non sai come la penso sulla diatriba “gestione attiva vs gestione passiva” puoi dare un occhiata a questo articolo.

Per ridurre i costi ed il rischio specifico, l’investitore può investire in Reit tramite ETF.

il formato ETF è quello favorito dal consulente finanziario indipendente durante la costruzione del portafoglio finanziario.

Che tipologie di ETF REIT esistono?

Le tipologie sono davvero tante… ecco gli ETF reit che vanno per la maggiore.

N.B. la maggior parte degli etf reit sono a distribuzione, ed a replica fisica. Sono prodotti utilizzati per portafoglio da reddito, per investitori che vogliono avere entrate mensili o trimestrali.

Immobiliare Paesi sviluppati

  • iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF ISIN IE00B1FZS350, Ticker IWDP. costo 0.59%, dividendi a distribuzione.

L’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend+ replica le investment trust (REIT) e le società immobiliari quotate dei paesi sviluppati di tutto il mondo ad esclusione della Grecia, che hanno un rendimento da dividendo previsionale ad un anno pari o superiore al 2%.

Immobiliare europa

iShares European Property Yield UCITS ETF ISIN IE00B0M63284, Ticker IPRP. Costo 0.40%, dividendi a distribuzione

L’indice FTSE EPRA/NAREIT Europe ex UK Dividend+ replica le investment trust (REIT) e le società immobiliari quotate dei paesi europei sviluppati ad esclusione del Regno Unito, che hanno un rendimento da dividendo previsionale ad un anno pari o superiore al 2%.

Xtrackers FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Real Estate UCITS ETF 1C ISIN LU0489337690, Ticker XDER. Questo invece è un prodotto ad accumulo.

Immobiliare regno unito (uk è andata sempre forte a real estate)

iShares UK Property UCITS ETF ISIN IE00B1TXLS18, Ticker IUKP. costo 0,40%, dividendi a distribuzione.

L’indice FTSE EPRA/NAREIT United Kingdom replica le investment trust (REIT) e le società immobiliari quotate del Regno Unito.

Immobiliare mondiale

SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF ISIN IE00B8GF1M35, Ticker GLRE. costo 0.40%, dividendi a distribuzione

L’indice Dow Jones Global Select Real Estate Securities replica le investment trusts dell’azionario immobiliare (REIT) e le società che operano nell’immobiliare (REOC) negoziate in tutto il mondo.

Immobiliare USA

iShares US Property Yield UCITS ETF ISIN IE00B1FZSF77, Ticker IUSP. costo 0.40% dividendi a distribuzione

L’indice FTSE EPRA/NAREIT United States Dividend+ replica le investment trust (REIT) e le società immobiliari quotate degli USA, che hanno un rendimento da dividendo previsionale ad un anno pari o superiore al 2%.

Immobiliare Asia sviluppata

iShares Asia Property Yield UCITS ETF ISIN IE00B1FZS244, Ticker IASP. costo 0.59%, dividendi a distribuzione

L’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed Asia Dividend+ replica le investment trust (REIT) e le società immobiliari quotate dei paesi asiatici sviluppati, che hanno un rendimento da dividendo previsionale ad un anno pari o superiore al 2%.

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Filippo Angeloni

Filippo Angeloni

Filippo Angeloni è investitore, ed imprenditore. Ceo di Filippoangeloni.com e co-fondatore di Koinsquare. E' abilitato alla consulenza finanziaria, certificato OCF (iscritto nell’apposito albo). Possiede un master di I° livello in internazionalizzazione d’impresa e una laurea specialistica ottenuta con il massimo dei voti in Business Administration (università di Bologna – sede Forlì) Da sempre appassionato di finanza personale, crescita personale ed innovazioni dirompenti. Ogni settimana condivide la sua esperienza sul canale YouTube “Filippo Angeloni”, che con oltre 1.600.000 di visualizzazioni, è tra i canali di Finanza Personale più seguiti in Italia.

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