Guest post di guidaglinvestimenti.it
Negli ultimi anni si è visto un crollo del tasso del mutuo sulla prima casa. Il tasso fisso è passato dal 5.5% del 2006 al 2% circa del 2019. Non è mai stato così conveniente chiedere un mutuo per l’acquisto della prima casa. Proviamo ad analizzare nel dettaglio questo fenomeno e quali sono i vantaggi che ne conseguono.
Come impattano i tassi il proprio portafoglio?
Ipotizziamo di avere un mutuo di 150,000 euro a 30 anni. Quanto pagheremmo di soli interessi alla banca al variare dei tassi proposti?
Un mutuo richiesto nel 2006 avrebbe comportato, ad esempio, tassi d’interesse del 6% circa. Questo significa che dopo 30 anni avremmo pagato alla banca il doppio di quanto richiesto:
– Mutuo di 150,000 euro
– Tasso del mutuo prima casa 6%
– Totale interessi da pagare 173,758 euro
Viceversa, una richiesta di mutuo equivalente nel 2019 avrebbe portato a tassi del 2% circa. In questo caso avremmo che:
– Mutuo di 150,000 euro
– Tasso del mutuo prima casa del 2%
– Totale interessi da pagare 49,595 euro
Acquistare la prima casa oggi, quindi, è diventato davvero conveniente. Qui trovate un calcolatore per verificarlo e valutare se sia meglio comprare casa o vivere in affitto.
Mi sono messo allora nei panni di chi ha comprato una casa o sta per comprarla: avendo a disposizione una cifra come 50,000 euro sarebbe più conveniente riversarla nel mutuo per ridurre la rata oppure investirla in strumenti finanziari?
Ecco cosa converrebbe fare
La risposta a questa domanda è: dipende.
Innanzitutto dobbiamo considerare che quasi tutti i mutui stipulati prevedono l’ammortamento alla francese.
Questo significa che la parte di interessi non viene suddivisa equamente sulle rate del mutuo. La maggior parte degli interessi vengono pagati nelle prime rate per poi andare via via diminuendo. Per spiegare meglio questo tipo di ammortamento usiamo l’esempio di un mutuo di 150,000 euro a 30 anni (360 rate) con un tasso del mutuo prima casa fisso del 2%. In questo caso avremo una rata del mutuo pari a 554.43 euro di cui:
– Nella prima rata, dei 554.43 euro una parte pari a 250 euro va a coprire solo gli interessi (45% della rata totale)
– La 130a rata vede la quota relativa agli interessi scendere a 177 euro (32% di tutta la rata)
– Nell’ultima rata si pagano 0.92 euro di interessi (0.17% della rata totale)
Per questo motivo, se il mutuo è stato già stipulato, più passano gli anni e meno conviene ridurre l’importo del mutuo stesso. Faremmo solo un favore alla banca. Dopo tutto loro hanno ottenuto già il loro guadagno (gli interessi).
Poniamoci allora nella condizione più favorevole
Ipotizziamo, cioè, di aver già stipulato un mutuo di 150,000 euro. Ho da parte 50,000 euro e devo, quindi, decidere se riversarli nel mutuo per abbassare il montante o investirli in strumenti finanziari. Discorso simile potrebbe essere fatto nel caso di surroga, in questo caso dopo la stipulazione del mutuo posso decidere di riversare altri soldi alla banca sempre con lo scopo di abbassare il montante.
Cosa fare in queste situazioni?
La prima naturale opzione sarebbe riversarli nel mutuo per abbassare il capitale residuo, quindi il capitale su cui pagare gli interessi.
Il costo del mutuo cambia, ovviamente, al variare del tasso.
Per questo esercizio ipotizziamo che non siamo riusciti a ottenere una riduzione del tasso d’interesse che rimane, quindi, al 2%.
Vediamo così che avere un mutuo di 100,000 euro anziché di 150,000 euro porta un risparmio di 16,531 euro.
Detto in altre parole: usare quei 50,000 euro avuti a disposizione ci permette, senza nemmeno cambiare il tasso del mutuo, di dare 16,531 euro in meno alla banca di interessi.
Qualora, invece, riuscissi anche a strappare un mutuo a un tasso migliore passando, ad esempio, dal 2% al 1% di interesse otterrei la seguente situazione:
– Caso di 150,000 euro, tasso 2%: 49,595 euro totali da pagare alla banca
– Caso di 100,000 euro, tasso 1%: 15,790 euro totali da pagare alla banca
– Risparmio totale di 33,804 euro
Ma se quei 50,000 euro li avessi voluti investire?
Ci ritroviamo nel caso di mutuo di 150,000 euro in 30 anni al tasso del 2%. Anziché usare i 50,000 euro per ridurre il mutuo ipotizziamo, questa volta, di investirli in strumenti finanziari.
Un obiettivo di questo investimento potrebbe essere: recuperare tutte le spese del mutuo, che in questo caso ammontano a 49,595 euro.
Ricordando i benefici dell’interesse composto vediamo che per pareggiare in toto il costo di un mutuo avrei bisogno di un investimento che mi renda almeno il 2.3% annuo netto.
Proviamo ora ad avere un’idea più generale andando ad analizzare diverse casistiche di rendimento di cui avrei bisogno per pareggiare costo il costo del mutuo con un investimento di 50,000 euro.
I calcoli sono riassunti nel grafico in basso in cui viene mostrato il rendimento di cui avrei bisogno per pareggiare il costo di un mutuo di 100,000 euro in 30 anni al variare del tasso di interesse proposto dalla banca.
Variare la durata del mutuo da 30 a 25 anni comporta interessi da pagare alla banca più bassi.
Ma, dato il minor tempo a disposizione per sfruttare l’interesse composto, per pareggiare i costi del mutuo avremmo bisogno di un investimento con rendimenti leggermente più alti.
Poniamoci nella situazione di una casa più cara. Con un mutuo di 350,000 euro, ad esempio, mi tocca sperare in un rendimento del 2.5% in più rispetto al precedente caso (cioè del 4.5%) per ripagarmi i costi del mutuo. Tali costi, infatti, ammonteranno a 115,721 euro per un mutuo a 30 anni al 2% di tasso d’interesse.
Quanto è difficile ottenere questi rendimenti?
Per rispondere a questa domanda vediamo i rendimenti di alcune tra le obbligazioni con più alta capitalizzazione. Le obbligazioni sono tra gli strumenti caratterizzati dai minori rischi, quindi minori rendimenti. Ci siamo messi diciamo in un worst case.
In particolare ho riportato qui:
– Core Euro Corporate Bond UCITS
– USD Corporate Bond UCITS
– J.P. Morgan USD Emerging Markets Bond UCITS
– USD Treasury Bond 1-3yr UCITS
– USD Treasury Bond 7-10yr UCITS
– Core Euro Government Bond UCITS
Nella tabella che segue sono riassunti i rendimenti annuali lordi degli strumenti sopra indicati relativo agli ultimi 7 anni. Per maggiore chiarezza, sono riportati anche i rendimenti al netto delle tasse e del costo dello strumento stesso.
Per chi volesse approfondire questi ETF può trovare tutto su JustETF.
Facciamoci quindi due conti finali
Il tasso d’interesse sul mutuo prima casa ha raggiunto valori così bassi che lascia spazio a soluzioni alternative.
Dal 2006 al 2019, infatti, lo stesso mutuo di 150,000 euro in 30 anni è passato a costare dai 173,758 euro ai 49,595 euro unicamente a causa della diminuzione dei tassi.
Mentre, quindi, qualche anno fa era molto importante ridurre quanto prima il mutuo per abbassare il capitale su cui calcolare gli interessi ora le cose sono cambiate.
Avendo dei soldi a disposizione potrebbe convenire investirli piuttosto che impegnarli per il mutuo.
Ritornando all’esempio dei 50,000 euro.
Proviamo a calcolare a questo punto quanto avrei ottenuto se li avessi investiti per 30 anni negli strumenti descritti sopra. Per questo calcolo ipotizziamo di ottenere lo stesso rendimento ottenuto negli ultimi 7 anni, cosa per nulla scontata.
Quello che emerge è che, con strumento con un rischio relativamente basso, abbiamo ottenuto in media un 3% annuo. Questo significa che avrei ipoteticamente ottenuto 71,363 euro di guadagno netto. Questa cifra mi avrebbe permesso di ripagarmi i costi per:
– Mutuo di 100,000 euro in 30 anni al tasso del 4%, costo: 71,870 euro
– Mutuo di 350,000 euro in 30 anni al tasso del 1.3%, costo: 72,862 euro
