Aste immobiliari: Spese Condominiali: chi deve pagarle e quanto?

L’aggiudicatario della casa in asta dopo aver fatto il saldo prezzo si ritroverà a dover pagare anche i costi post asta.

Tra questi rientrano anche le spese condominiali, ovviamente se vi è l’esistenza di un condominio e se l’esecutato era indebitato con lo stesso.

Prima di partecipare ad un asta immobiliare è bene quindi capire a quanto ammontano queste spese.

Fortunatamente non tutte le spese condominiali sono a carico dell’aggiudicatario. A stabilirlo è l’art 63 comma 4 del codice civile.

Cerchiamo di fare chiarezza in questo articolo.

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Chi paga le spese condominiali della casa all’asta?

L’articolo 63, comma 4, delle Disposizioni attuative del Codice civile riesce a fare chiarezza su questo argomento:

“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”

L’aggiudicatario della casa in asta non deve quindi farsi carico di tutte le spese condominiali arretrate ma solo di quelle ordinarie relative all’anno in corso e a quello precedente.

Tutte le spese di condominio anteriori restano a carico del vecchio proprietario, ossia restano a carico dell’esecutato.

Per anno in corso si intende anno di esercizio della gestione condominiale (non per forza corrisponde all’anno solare)

Se vuoi partecipare ad un asta immobiliare è bene conoscere a quanto ammontano queste spese. Per conoscere l’importo esatto puoi:

• provare a contattare l’amministratore di condominio e chiedere
• consultare la perizia del tribunale (non sempre però viene indicato)
• chiedere al delegato alla vendita che si metterà in contatto con l’amministratore di condominio

Spese condominiali ordinarie e straordinarie

Per capire meglio quali e quante spese condominiali deve pagare chi si aggiudica la casa all’asta è bene capire la differenza tra spese di condominio ordinarie e straordinarie:

• ordinarie: spese relative alla manutenzione ordinaria del condominio
• straordinarie: spese relative a migliorie di carattere eccezionale (es. rifacimento del tetto)

L’aggiudicatario dell’asta immobiliare, non risponde delle spese straordinarie se queste sono state deliberate anticipatamente alla stipulazione del contratto di vendita.

A rispondere di queste spese quindi è il vecchio proprietario (colui che era proprietario dell’immobile al momento della delibera di approvazione)

Quindi se vi sono spese straordinarie approvate prima del termine dell’asta, l’aggiudicatario non è tenuto a pagarle.

Fonte (Cassazione 3.12.2010, n. 24654):

“ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. cod. civ.. “

Fonte (Corte di cassazione Sez. VI – 2,  ordinanza del 25.01.2018, n. 1847):

“Non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori.”

Che succede se non si paga il condominio

In Italia, se non si pagano le spese condominiali, possono verificarsi diverse conseguenze. Ecco una panoramica delle possibili misure che possono essere adottate:

1. Solleciti di pagamento: Il condominio, di solito rappresentato dall’amministratore, invierà solleciti di pagamento al condomino moroso. Questi solleciti possono essere inviati per posta o tramite altri mezzi di comunicazione. È importante notare che i solleciti di pagamento possono includere anche interessi di mora o spese di recupero.
2. Procedura di ingiunzione: Se i solleciti di pagamento non ottengono risultati, il condominio può avviare una procedura di ingiunzione. Questa procedura richiede il coinvolgimento del tribunale e può portare all’emissione di un decreto ingiuntivo, che ordina al condomino moroso di pagare le spese condominiali entro un termine specificato. Se il condomino non adempie all’ordine del tribunale, il condominio può intraprendere ulteriori azioni legali.
3. Azione giudiziaria: Il condominio può intentare un’azione giudiziaria per il recupero delle spese condominiali non pagate. In questo caso, il tribunale valuterà la situazione e, se ritenuto valido, emetterà una sentenza che ordina al condomino moroso di pagare le spese e può anche imporre ulteriori sanzioni o interessi di mora.
4. Possibilità di pignoramento: Se il condomino non paga le spese condominiali nonostante le azioni legali intraprese, il condominio può richiedere il pignoramento dei beni del condomino moroso. Questo significa che il condominio può ottenere l’autorizzazione a sequestrare i beni del debitore per soddisfare il debito.

Quando vanno in prescrizione le spese condominiali

In Italia il termine di prescrizione per le spese condominiali ordinarie è di 5 anni a partire dal giorno di approvazione del rendiconto. Ciò significa che il condominio ha 5 anni di tempo per agire legalmente per il recupero delle spese non pagate.

Le spese straordinarie cadono in prescrizione invece dopo 10 anni.

Dopo questo lasso di tempo non si puù più agire in giudizio per recuperare le somme non versate.

Il custode giudiziario è tenuto a pagare le spese condominiali?

Assolutamente no, le spese sono a carico del proprietario dell’immobile e come spiegato precedentemente sono a carico dell’aggiudicatario solo quelle ordinarie relative all’anno in corso e a quello precedente.

Ovviamente l’aggiudicatario diventerà obbligato a pagare le spese ordinarie e straordinarie successive al termine dell’asta una volta che diviene il proprietario dell’immobile.